Wohnungseigentumsrecht

Notwendiger Inhalt der Einladung zur Eigentümerversammlung

Gericht: AG Freiburg

Aktenzeichen: 57 C 890/17 WEG

Urteil vom 13.07.2018



Zur notwendigen Erneuerung von Brüstungsplatten an Erkern soll auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden. Der Verwalter lädt hierzu ein mit der Ergänzung „Finanzierung der Maßnahme und Kostenverteilung auf die betroffenen Eigentümer„.

Auf der Eigentümerversammlung stimmt eine Mehrheit für eine Finanzierung durch Entnahme aus der Rücklage. Dies rügen die Kläger und fechten den Beschluss an. Die Bezeichnung in der Einladung lasse nur eine Kostenverteilung auf die Eigentümer (im Sinne einer Bezahlung aus den laufenden Kosten oder einer Sonderumlage) zu. Die Entnahme aus der Rücklage ergebe sich nicht aus der Einladung. Die von uns vertretenen Beklagten treten dem entgegen.

Das Amtsgericht weist die Klage ab. Eine Änderung des Beschlussantrags, solange sich die Änderung innerhalb des durch die Einladung bestimmten Themas halte, sei jederzeit zulässig. Eine Überraschung der Eigentümer liege nicht vor, die Bezeichnung in der Einladung sehe die Diskussion und Beschlussfassung über die Finanzierung vor, so dass auch eine Entnahme aus der Rücklage sich noch im Rahmen des von der Einladung vorgegebenen Rahmens halte.

Haftung des WEG-Verwalters

Das Amtsgericht Freiburg hatte sich in einem Rechtsstreit mit der Frage auseinanderzusetzen ob dem WEG -Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits auferlegt werden können, wenn dieser nach Beschluss einer Jahresabrechnung Fragen zur Abrechnung nicht beantwortet.

Nach Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung hat ein Eigentümer berechtigte Nachfragen zu zwei Positionen der Abrechnung gestellt. Es handelte sich dabei um Diskrepanzen zwischen dem tatsächlichen Bestand des Rücklagenkontos und dem buchhalterischen Stand. Der Verwalter war darauf hingewiesen worden, dass die Anfechtungsklage binnen Monatsfrist erhoben werden muss, wenn die Fragen nicht rechtzeitig beantwortet werden.

Eine Beantwortung der Fragen erfolgte durch den Verwalter nicht. Erst nach Erhebung der Anfechtungsklage wurden die Fragen zur Zufriedenheit des Eigentümers beantwortet, so dass das Verfahren für erledigt erklärt wurde. Streit entstand über die Frage wer die Kosten zu tragen hat. Das Amtsgericht Freiburg hat mit Beschluss vom 10.12.2009 (Aktenzeichen 57 C 52/09) dem Verwalter die Kosten auferlegt.

Es entspricht den Pflichten des Verwalters, dass dieser konkrete Fragen zur Klarheit der Jahresabrechnung beantwortet, auch nach Beschluss über die Jahresabrechnung. Auch entbindet die jahrelange unbeanstandete Hinnahme der Jahresabrechnungen in dieser Form durch die Eigentümer den Verwalter nicht von der Beantwortung konkreter Fragen. Vielmehr sah das Gericht in der Nichtbeantwortung der Fragen eine grobe Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass gemäß § 49 WEG dem Verwalter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen waren.

Beschluß über eine Umzugskostenpauschale

Das Landgericht München hatte mit Urteil vom 04.09.2008 (Az. 36 S 3314/08) über einen Beschluß einer Eigentümergemeinschaft zu entscheiden, wonach bei jedem Umzug eine Unkostenpauschale in Höhe von € 100,00 durch den jeweiligen Eigentümer zu bezahlen wäre.

Das Landgericht München hat in Anwendung von § 21 Abs. 7 WEG diesen Beschluß für zulässig erklärt. Es handele sich hier gerade um eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums, da durch einen Umzug ein deutlich intensiverer Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vorliege als im übrigen. Das Landgericht führt hierbei erhöhten Stromverbrauch für Aufzug und Licht, mögliche Beschädigung im Treppenhaus wegen Herein- bzw. Heraustragen der Möbel und erhöhte Verschmutzungen sowie Mehrkosten bei Beschriftung der Briefkasten- und Klingelanlage an.

Der Ansatz von 100,00 € sei nicht unangemessen hoch, so daß auch aus diesem Gesichtspunkt der Beschluß nicht unwirksam sei.

Schließlich könne ein einzelner Eigentümer, der beispielsweise im Gegensatz zu anderen an studentische Mieter vermiete und daher eine deutlich erhöhte Wechselrate habe, keine Unverhältnismäßigkeit einwenden, auch wenn er im Vergleich zu anderen Eigentümern mehr durch die Umzugskostenpauschale belastet wäre.

Zusammenfassend ist also jedenfalls eine Umzugspauschale in Höhe von € 100,00 durch einen einfachen Mehrheitsbeschluß in der Eigentümergemeinschaft zulässig.