Grundstückszivilrecht

Aufklärungspflicht des Verkäufers über Leerstand

In einem durch den Bundesgerichthof mit Urteil vom 10.10.2008 (IV ZR 175/07) entschiedenen Fall hatte der Käufer einer Eigentumswohnung vom Verkäufer einen Finanzierungsvorschlag erhalten. Neben dem Finanzierungsvorschlag hatte der Verkäufer Mieteinnahmen für die Dauer von drei Jahren garantiert. Die Garage, deren Mieteinnahmen bei dem Finanzierungsvorschlag zu diesem Zeitpunkt mit einkalkuliert waren, war seit 2 Monaten nicht vermietet. Dies war dem Käufer nicht mitgeteilt worden. Es gelang auch nicht die Garage zu vermieten, wie dies im Finanzierungsvorschlag mit monatlich 420,00 DM berechnet war.

Der Käufer verlangte Schadensersatz und Feststellung, dass die Gesellschafter der Verkäuferin einer BGB-Gesellschaft als Gesamtschuldner verpflichtet sind, alle Schäden zu ersetzen, die sich aus dem Vertragsabschluss ergeben.

Der Bundesgerichtshof gibt dem Käufer Recht und verurteilt den Verkäufer. Dieser hätte den Kaufinteressenten, den späteren Käufer darauf hinweisen müssen, dass die Garage tatsächlich nicht zu den in den Verhandlungen gegebenen Konditionen vermietet wurde. Dies gelte auch, selbst wenn das Berechnungsbeispiel für den Finanzierungsvorschlag als unverbindlich bezeichnet sei. Diese anliegerfreundliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt selbst dann, wenn eine Mietgarantie gegeben worden ist, da diese Garantie nur für die Dauer von drei Jahren gegeben wurde und deshalb den Käufer nicht auf Dauer schütze.

Der Verkäufer schuldet mehr, als nur die Eigentumsverschaffung

Nach der Auffassung des BGH (Urteil vom 19.10.2007, Az V ZR 211/06) gehen die Leistungspflichten des Verkäufers beim Grundstücksverkauf über die Auflassung hinaus. Der Verkäufer schulde alle zur Erreichung des Vertragszwecks und Herbeiführung des Leistungserfolges notwendigen Handlungen.

Im zu entscheidenden Fall war bei Verkauf einer Eigentumswohnung unklar, was erworben wurde. Im Grundbuch war ein Raum der Wohnung zugeteilt, und nachfolgend aber einer anderen Wohnung zugeschrieben worden. Es war unklar, welches Eigentum der Verkäuferin eigentlich zustand.

Der Kaufvertrag wurde daher rückabgewickelt, und die Käuferin begehrte von der Verkäuferin Schadensersatz für Makler- und Finanzierungskosten in Höhe von rund 43.500 €. Diese wurden ihr vom BGH zugesprochen. Die Verkäuferin hätte alle Hindernisse, die einem Eigentumserwerb entgegenstehen, beseitigen müssen.

Arglistiges Verschweigen eines Mangels

Auch wenn im Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen ist haftet der Verkäufer für Mängel, die er dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Dabei ist die Arglist im Sinne des § 444 BGB nicht dem Betrug gleichzusetzen, vielmehr genügt, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem Mangel hatte und den Käufer nicht darüber informiert.

Das OLG Saarbrücken (Urteil vom 09.10.2007, Az: 4 U 198/07) hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Arglistvorwurf entfällt, wenn der Feuchtigkeitserscheinungen im Keller schon bei der Besichtigung vorhanden waren, und dem Käufer hätten auffallen können. Dies hat das OLG verneint. Der Verkäufer darf nicht darauf vertrauen, dass der Käufer einen Mangel erkannt hat, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Käufer den Mangel wahrgenommen hat.

Im durch das OLG entschiedenen Fall hatte daher die Tatsache allein, dass der Mangel möglicherweise erkennbar war, nicht zu einem Entfallen des Arglistvorwurfs gegen den Verkäufer geführt. Dieser hatte die Kosten im Zusammenhang mit der Instandsetzung der mangelhaften Feuchtigkeitssperre im Kellergeschoss zu tragen.