Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen

Der Verwalter einer Wohnanlage wurde durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft beauftragt, „ein Beweissicherungsverfahren durchzuführen und … aus diesem Grund alle rechtlich notwendigen Schritte in die Weg zu leiten und einen Rechtsanwalt … zu beauftragen“. Der WEG-Verwalter hat daraufhin in eigenem Namen, als Vertreter der WEG ein Beweissicherungsverfahren beantragt. Nach Durchführung des Verfahrens klagte der Verwalter für die WEG die Mängelbeseitigungskosten ein. Das zuständige Landgericht hat die Klage abgewiesen, da der WEG-Verwalter nicht bevollmächtigt gewesen sei, das Beweisverfahren in eigenem Namen durchzuführen, die Ansprüche daher verjährt sein.

Diese Urteil wurde vom Berufungsgericht, und vom BGH mit Urteil vom24.07.2003 nicht gehalten. Der BGH vertitt die Auffassung, dass aus dem zitierten Beschluss der WEG „alle rechtlich notwendigen Schritte“ einzuleiten die Ermächtigung zur Einleitung eines Beweisverfahrens in eigenem Namen folge. Ob eine allgemeine Auslegungsregel dahingehend besteht, dass der Verwalter durch einen Beschluss Gewährleistungsrechte geltend zu machen, immer ermächtigt ist, dies in eigenem Namen zu tun, hat der BGH allerdings ausdrücklich offen gelassen.

Wir raten daher in vergleichbaren Fällen: Der Beschluss der WEG muss eindeutig formuliert sein, ist eine Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Verfolgung der Ansprüche in eigenem Namen gewünscht, so sollte dies unbedingt auch ausdrücklich beschlossen werden. Andernfalls besteht die Gefahr der Verjährung der Ansprüche, wie das erstinstanzliche Urteil in diesem Verfahren deutlich zeigt.