Kardinalpflicht des Vermieters: Zweckentfremdungsgenehmigung
25.11.2004
Ein Vermieterin in Berlin hat Wohnräume zur gewerblichen Nutzung vermietet. Die hierfür in Berlin (wie auch in Freiburg) notwendige Zweckentfremdungsgenehmigung lag nicht vor. Der Mietvertrag sah vor, dass alle gesetzlichen Anforderung und behördlichen Auflagen zum Betrieb des Mietobjekts durch den Mieter auf dessen Kosten herbeizuführen sein.
Der Mieter kündigte den Vertrag wegen fehlender Genehmigung fristlos, der Vermieter klagte auf Zahlung von Miete. Das KG Berlin hat mit Urteil vom 01.04.2004 (Az: 8 U 219/03) die Klage des Vermieters abgewiesen. Die Herbeiführung der Zweckentfremdungsgenehmigung sei eine Kardinalpflicht des Vermieters bei Gebrauchsüberlassung an den Mieter. Dies kann weder formularvertraglich (Verstoß gegen § 307 BGB), noch individualvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Wenn der Vermieter Gewerberaum vermiete, dann muss er die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen hierfür schaffen.
Dies entspricht der bisherigen Rechtssprechung zur Frage von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Als Faustformel kann der Vermieter festhalten, dass alle mit der Bausubstanz verbundenen Genehmigungserfordernisse in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Diese Pflichten des Vermieters können nicht wirksam auf den Mieter umgelegt werden.
Der Mieter kündigte den Vertrag wegen fehlender Genehmigung fristlos, der Vermieter klagte auf Zahlung von Miete. Das KG Berlin hat mit Urteil vom 01.04.2004 (Az: 8 U 219/03) die Klage des Vermieters abgewiesen. Die Herbeiführung der Zweckentfremdungsgenehmigung sei eine Kardinalpflicht des Vermieters bei Gebrauchsüberlassung an den Mieter. Dies kann weder formularvertraglich (Verstoß gegen § 307 BGB), noch individualvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Wenn der Vermieter Gewerberaum vermiete, dann muss er die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen hierfür schaffen.
Dies entspricht der bisherigen Rechtssprechung zur Frage von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Als Faustformel kann der Vermieter festhalten, dass alle mit der Bausubstanz verbundenen Genehmigungserfordernisse in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Diese Pflichten des Vermieters können nicht wirksam auf den Mieter umgelegt werden.