Unwirksame Umsatzsteueroption
07.06.2005
Die Umsätze aus Vermietung von Grundstücken sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Unter gewissen Vorraussetzungen kann allerdings der Mieter auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht verzichten. Allerdings ist der Vorsteuerabzug bei gewissen Umsätzen, beispielsweise denjenigen von Arztpraxen nicht möglich.
Der BGH hatte über einen Mietvertrag zu entscheiden, in welchem der Vermieter bei Vermietung an eine Arztpraxis auf Umsatzsteuer optiert hatte. Die Mieter hatten nach Vertragsabschluss zwei Jahre lang die Umsatzsteuer bezahlt, dann jedoch nur noch lediglich den Nettomietzins. Die bislang bezahlten Umsatzsteuer forderten sie zurück.
Der BGH hat mit Urteil vom 28.07.04 (AZ: XII ZR 292/02) entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich zur Rückzahlung verpflichtet ist. Die per Gesetz umsatzsteuerfreie Nutzung des Mietobjektes durch eine Arztpraxis könne nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag steuerpflichtig gemacht werden. Ist also die Umsatzsteueroption im Mietvertrag unwirksam, so besteht grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch des Mieters.
Allerdings, so der BGH im zitierten Urteil, könne eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass die Parteien bei der Vereinbarung der Miethöhe von einer wirksamen Umsatzsteueroption ausgegangen sind, und für den Fall der Unwirksamkeit der Umsatzsteueroption eine höhere Miete vereinbart hätten. Dies ist jedoch im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen, und vom Vermieter zu beweisen.
Die Frage der Optierung auf die Umsatzsteuer ist daher bei Abschluss des Mietvertrages gründlich zu prüfen, ggf. ist hier eine Absicherung im Falle einer unwirksamen Optierung durch entsprechende Vertragsgestaltung herbeizuführen.
Der BGH hatte über einen Mietvertrag zu entscheiden, in welchem der Vermieter bei Vermietung an eine Arztpraxis auf Umsatzsteuer optiert hatte. Die Mieter hatten nach Vertragsabschluss zwei Jahre lang die Umsatzsteuer bezahlt, dann jedoch nur noch lediglich den Nettomietzins. Die bislang bezahlten Umsatzsteuer forderten sie zurück.
Der BGH hat mit Urteil vom 28.07.04 (AZ: XII ZR 292/02) entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich zur Rückzahlung verpflichtet ist. Die per Gesetz umsatzsteuerfreie Nutzung des Mietobjektes durch eine Arztpraxis könne nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag steuerpflichtig gemacht werden. Ist also die Umsatzsteueroption im Mietvertrag unwirksam, so besteht grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch des Mieters.
Allerdings, so der BGH im zitierten Urteil, könne eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass die Parteien bei der Vereinbarung der Miethöhe von einer wirksamen Umsatzsteueroption ausgegangen sind, und für den Fall der Unwirksamkeit der Umsatzsteueroption eine höhere Miete vereinbart hätten. Dies ist jedoch im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen, und vom Vermieter zu beweisen.
Die Frage der Optierung auf die Umsatzsteuer ist daher bei Abschluss des Mietvertrages gründlich zu prüfen, ggf. ist hier eine Absicherung im Falle einer unwirksamen Optierung durch entsprechende Vertragsgestaltung herbeizuführen.