Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

In zwei Entscheidungen vom 21.03.2007 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, wann ein Vermieter von Geschäftsräumen im Falle der Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist.

In der ersten Entscheidung (XII ZR 255/04) stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass der Vermieter von Geschäftsräumen im Gegensatz zum Wohnraumvermieter die Zahlung der Kaution bereits vor Übergabe der Mieträume verlangen kann. Hierfür besteht ein Sicherungsinteresse, das den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis bei Nichtzahlung der Kaution fristlos zu kündigen. Anders verhält es sich nur dann, wenn der Vermieter die Geschäftsräume in einem mangelhaften Zustand anbietet und sich damit selbst vertragswidrig verhält. Bezahlt der Mieter daraufhin die Kaution nicht, so ist es dem Vermieter verwehrt, hierauf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu stützen. Vielmehr hat er zunächst die Mangelbeseitigung vorzunehmen.

In der zweiten Entscheidung des BGH vom 21.03.2007 (XII ZR 36/05) betonte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit des Vermieters von Geschäftsräumen, bei Nichtzahlung der Kaution die fristlose Kündigung sofort auszusprechen. Bei der Nichtzahlung der Kaution handelt es sich um eine erhebliche Vertragsverletzung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Allerdings muß die fristlose Kündigung stets in einem angemessenen Zeitraum ausgesprochen werden. Der Bundesgerichtshof hat einen Zeitraum von 4 Monaten noch als angemessen betrachtet. Freilich kommt es hier allerdings immer auf die Umstände des Einzelfalles an, so dass nur empfohlen werden kann, nicht zu lange mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung zuzuwarten.