Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht

Das Urteil des BGH vom 23.11.2005 (AZ: VIII ZR 154/04) stellt eine Fortsetzung der Rechtssprechung zur Frage der Zulässigkeit eines Verzichts des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht dar. Bereits mit Urteil vom 06.04.2005 (AZ: VIII ZR 27/04) hatte der BGH entschieden, daß ein formularmäßiger – beidseitiger – Kündigungsverzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht in der Regel dann wirksam ist, wenn seine Dauer nicht mehr als vier Jahre beträgt.

Im zur Entscheidung stehenden Fall verzichtet der Mieter nunmehr einseitig auf sein Kündigungsrecht, wobei der Verzicht im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung stand.

Der BGH verweist zunächst auf die gesetzliche Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB, wonach das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Ein solcher Ausschluß soll auch in Formularmietverträgen möglich sein und keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Dies ergebe sich aus dem gesetzlichen Zweck einer Staffelmietvereinbarung, die auch Vorteile für den Mieter habe. So bleibe der Vermieter etwa an die vereinbarte Miete auch dann gebunden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglich vereinbarte übersteigt.

Ob ein einseitiger Verzicht des Mieters auch dann zulässig ist, wenn keine Staffelmietvereinbarung vorliegt, hat der BGH offen gelassen.