Unwirksamkeit der Überwälzung von Renovierungskosten
21.05.2006
Durch Urteil vom 05.04.2006 (Az: VIII ZR 178/05) bekräftigte der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtssprechung zu starren Fristenplänen. Diese wurden bereits mit Urteil vom 23.06.2004 (Az: VIII ZR 361/03) für unwirksam erachtet (Hierüber hatten wir Sie am 12.10.2004 auf unserer Homepage unterrichtet).
Nunmehr hatte der BGH darüber zu befinden, ob trotz Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes eine sogenannte Abgeltungsklausel in Formularverträgen wirksam vereinbart werden kann.
Im zur Entscheidung stehenden Fall sah eine sogenannte Abgeltungsklausel vor, dass der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages verpflichtet ist, einen anteiligen Betrag an den Renovierungskosten zu tragen, wenn er die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht selbst durchführt.
Der BGH hält eine derartige Abgeltungsklausel dann für unwirksam, wenn diese mit den im Vertrag genannten starren Fristen eine einheitliche, zusammengehörende Gesamtregelung der Renovierungspflichten des Mieters darstellt. In einem solchen Fall verliert die auf eine Fristenregelung folgende Abgeltungsklausel ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist also der Mieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Renovierungskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Bei der Überprüfung von Formularmietverträgen ist also stets zu beachten, dass auch Abgeltungsklauseln unwirksam sind, wenn sie unmittelbar Bezug auf starre Fristen nehmen.
Nunmehr hatte der BGH darüber zu befinden, ob trotz Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes eine sogenannte Abgeltungsklausel in Formularverträgen wirksam vereinbart werden kann.
Im zur Entscheidung stehenden Fall sah eine sogenannte Abgeltungsklausel vor, dass der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages verpflichtet ist, einen anteiligen Betrag an den Renovierungskosten zu tragen, wenn er die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht selbst durchführt.
Der BGH hält eine derartige Abgeltungsklausel dann für unwirksam, wenn diese mit den im Vertrag genannten starren Fristen eine einheitliche, zusammengehörende Gesamtregelung der Renovierungspflichten des Mieters darstellt. In einem solchen Fall verliert die auf eine Fristenregelung folgende Abgeltungsklausel ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist also der Mieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Renovierungskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Bei der Überprüfung von Formularmietverträgen ist also stets zu beachten, dass auch Abgeltungsklauseln unwirksam sind, wenn sie unmittelbar Bezug auf starre Fristen nehmen.