Beweislast bei Mietüberhöhung

Verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung einer überhöhten Miete, so ist diese Vereinbarung teilweise nach § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig, und dem Mieter steht ein Rückforderungsanspruch zu. Dazu muss der Tatbestand des § 5 WiStG erfüllt sein: Die Miete liegt 20% über der ortsüblichen Miete, und die Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Mieträumen durch den Vermieter. Vielfach, auch im Bereich des LG Freiburg, wurde davon ausgegangen, daß ein Anscheinsbeweis für die Ausnutzung dann vorliegt, wenn objektiv ein Mangel an vergleichbarem Wohnraum besteht. Ein Indiz sei die Geltung der Zweckentfremdungsverordnung in der jeweiligen Gemeinde (so auch in Freiburg). Dann hatte der Vermieter den Entlastungsbeweis zu führen, er musste nachweisen, dass er nicht unter Ausnutzung dieser Lage einen überhöhten Mietzins forderte.

Dem ist nun der BGH mit Urteil vom 28.01.2004, Az: VIII ZR 190/03 entgegengetreten. Die Beweislast für die Ausnutzung der Mangellage trägt der Mieter, da vielfache Motive auf Seiten des Mieters denkbar sind, einen über der Vergleichsmiete liegenden Mietzins zu akzeptieren. Beispielsweise dann, wenn ein Interesse gerade an der angemieteten Wohnung wegen derer guten Lage oder Ausstattung besteht.

Diese Rechtssprechung ist zu begrüßen, waren Vermietern mit begehrten Objekten in der Vergangenheit Mieten über der wirtschaftlich oft nicht nachzuvollziehenden Vergleichsmiete nicht möglich, kann nun bei entsprechender Vertragsgestaltung auch ein darüber hinausgehender Mietzins gefordert werden.