Ansatz zu niedriger Betriebskostenvorauszahlungen als Pflichtverletzung des Vermieters?

Mit dem Argument, daß die Betriebskosten zu einer „zweiten Miete“ geworden sind und vielfach Mieter durch Angabe zu niederer Betriebskosten in Mietverträge gelockt würden, ist es in der Vergangenheit immer wieder zu Urteilen der Instanzgerichte gekommen, die den Vermieter in diesen Fällen schadensersatzpflichtig in Höhe der Differenz zwischen der angegebenen und tatsächlich angebrachten Betriebskostenzahlung macht.

Mit Urteil vom 11.02.2004 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs klargestellt, daß eine Schadensersatzpflicht des Vermieters nur dann bestehe, wenn besondere Umstände einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Mieters begründen (beispielsweise eine ausdrückliche Zusicherung der Angemessenheit der Betriebskosten bei Vertragsschluß durch den Vermieter).

Dies folgert der BGH aus dem Begriff „Vorauszahlung“ der lediglich ausdrücke, daß die vom Vermieter gezahlten Beträge bei der Abrechnung gutzubringen sind. Ein Vertrauen darauf, daß die Vorauszahlung den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen sei hieraus jedoch nicht zu begründen. Im übrigen stehe es den Parteien entsprechend den gesetzlichen Regelungen (§ 556 Abs. 2 BGB) frei, ob überhaupt Vorauszahlungen vereinbart werden.

Damit dürfte wohl in Zukunft, von einzelnen Ausnahmefällen abgesehen, ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu nieder angesetzter Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr durchsetzbar sein.